Pháp lý bất động sản và những điều cần biết

Pháp lý bất động sản bao gồm nhiều loại giấy tờ quan trọng mà mỗi khách hàng hay môi giới cần nắm rõ trước khi mua bán hay đầu tư. Việc hiểu rõ pháp lý sẽ giúp ta hạn chế tối đa các tranh chấp và rủi ro có thể xảy đến.

Pháp lý bất động sản là gì?

Pháp lý bất động sản và những điều cần biết​

Pháp lý bất động sản được hiểu là các giấy tờ, hồ sơ pháp lý của các dự án bất động sản, được cấp phép theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Để hạn chế các rủi ro trong quá trình đầu tư, mua bán khách hàng và người môi giới cần nắm rõ các thông tin liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản trước khi ra quyết định.

Pháp lý đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động giao dịch, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn hộ… Pháp lý là căn cứ đảm bảo quyền lợi hợp pháp giữa các bên khi thực hiện các loại giao dịch. Tùy theo từng loại bất động sản khác nhau mà nhà nước sẽ có quy định yêu cầu về các loại thủ tục, giấy tờ pháp lý phù hợp.

Với sự phát triển của thị trường bất động sản, ngày càng có nhiều nhà đầu tư, khách mua đất, mua nhà bị lừa đảo bởi các dự án ma, dự án xây dựng trái phép, dự án không được cấp phép. Vì vậy, tìm hiểu kỹ pháp lý bất động sản là một yếu tố tiên quyết mà mỗi nhà đầu tư cần biết trước khi tiến hành ký hợp đồng nhằm giảm thiểu rủi ro, thiệt hại về tiền của.

Một số loại giấy tờ pháp lý trong bất động sản mà nhà đầu tư cần biết

Theo các quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu trên thì một dự án bất động sản có thể sẽ có các giấy tờ sau:

1. Quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 4 Luật Đầu tư công 2019 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2020), Chủ trương đầu tư được hiểu là quyết định của cấp có thẩm quyền về những nội dung chủ yếu của chương trình hay dự án đầu tư. Đồng thời chủ trương đầu tư sẽ là căn cứ để lập, trình và phê duyệt quyết định đầu tư cho chương trình, dự án đầu tư, quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đối với dự án đầu tư công.

Theo quy định tại các Điều 30, 31, 32 Luật đầu tư năm 2020, các cấp (cơ quan nhà nước) có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đó là:

o Quốc hội

o Thủ tướng Chính phủ

o Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Tùy theo quy mô và tính chất của dự án mà pháp luật sẽ phân cấp thẩm quyền phê duyệt phù hợp.

2. Phê duyệt 1/500

Quy hoạch 1/500 là bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng. Đây là bản đồ cơ sở để xác định mốc lộ giới khu vực được quy hoạch và cũng là căn cứ để kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, giải tỏa đền bù…. Có thể nói, quy hoạch 1/500 là tiền đề để lập các dự án đầu tư xây dựng.

Pháp lý bất động sản – phê duyệt quy hoạch 1/500​

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, chứng nhận quyền sử dụng đất hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Pháp lý bất động sản – chứng nhận quyền sử dụng đất​

4. Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng)

Đối với dự án chúng ta hiểu rằng đây là Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác. Đây là văn bản pháp lý bất động sản bắt buộc các dự án phải có. Nếu mua phải dự án xây dựng trái phép, chưa được cấp giấy phép xây dựng khi bị thanh tra phát hiện thì hậu quả khách hàng phải lãnh rất lớn.

Pháp lý bất động sản – Giấy pháp xây dựng​

5. Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Thẩm quyền thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng được quy định tại Điều 82 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như sau:

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này làm cơ sở phê duyệt, trừ trường hợp người quyết định đầu tư có quy định khác tại quyết định đầu tư xây dựng. Đối với các bước thiết kế còn lại, chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát thiết kế theo quy định tại hợp đồng giữa chủ đầu tư với nhà thầu và quy định của pháp luật có liên quan.


2. Chủ đầu tư thẩm định các nội dung quy định tại Điều 83 của Luật này đối với bước thiết kế sau:

a) Thiết kế FEED trong trường hợp thực hiện hình thức hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình (Engineering – Procurement – Construction, sau đây gọi là hợp đồng EPC);

b) Thiết kế kỹ thuật trong trường hợp thiết kế ba bước;

c) Thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp thiết kế hai bước;

d) Bước thiết kế khác ngay sau bước thiết kế cơ sở trong trường hợp thực hiện thiết kế nhiều bước theo thông lệ quốc tế.

6. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Đối với việc triển khai các bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

7. Giấy bảo lãnh ngân hàng

Bất cứ một dự án bất động sản hình thành trong tương lai đều được một ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư không xây dựng như cam kết thì ngân hàng sẽ là người chi trả số tiền tương ứng mà khách hàng đã bỏ ra.

Pháp lý bất động sản – Giấy bảo lãnh ngân hàng​

8. Văn bản pháp lý bất động sản khác

Một số giấy tờ pháp lý khác mà khách hàng và nhà đầu tư có thể quan tâm là: giấy phép kinh doanh, giấy phép bảo vệ môi trường, giấy tờ thuế phí, giấy chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy… Việc hiểu biết rõ về pháp lý bất động sản và những quy định liên quan sẽ giúp khách hàng có thể tránh được những rủi ro không đáng có. Giấy tờ pháp lý bất động sản cần được kiểm tra kỹ:

o Phải được đóng dấu đỏ của cơ quan có thẩm quyền và còn hiệu lực.

o Phải đúng lĩnh vực bất động sản và phải có chức năng xây dựng, đầu tư kinh doanh

o Tham khảo các chuyên gia để tránh trường hợp giấy tờ pháp lý bị làm giả

Liên hệ ngay với Fanpage Remaps.vn để được tư vấn chi tiết.